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铁皮围墙、漏水车库、未验收先交房，广西南宁玖某府小区的业主们与物业公司的冲突不断升级，最终双方互诉至公堂。
今年3月起，广西南宁玖某府小区的二十多名业主陆续收到了法院传票。起诉他们的正是小区的物业服务公司——广东龙某集团物业管理有限公司南宁分公司，起因是业主们长期拖欠物业费。
而业主们也不甘示弱，随即向物业提起了反诉，要求撤销前期物业服务合同并退还每户1000元物业费。这场业主与物业之间的“互诉”大战，将这个小区的内部矛盾公之于众。
玖悦府小区于2022年12月陆续交付，按照南宁房天下数据，该楼盘销售均价约8000元/平方米，套均总价为75万元～105万元。然而，交付两年多后，小区仍然存在诸多问题。
“收房时开发商说围墙是临时围挡，结果两年过去还是铁皮，地下车库更是到现在都还没交付。”业主陈先生告诉记者。从业主提供的照片可以看到，小区内部道路旁杂草丛生，地下电动车停放处多处漏水，基础设施状况令人担忧。
更让业主们无法接受的是，后来他们才发现，2022年12月收房时，开发商与物业公司隐瞒了房屋未通过消防验收和五方验收的事实。“直到2023年3月，验收才真正通过。”这意味着业主们在不知情的情况下，提前三个月接收了未完全达到交付条件的房屋。
业主们认为，小区基础设备差，2.8元/平方米·月的物业费却远超周边同类小区，属于明显的“质价不符”。在多次与物业公司协商降价无果后，部分业主采取了拒交物业费的措施。
据《南国早报》报道，物业工作人员透露，他们已就围墙建设提交方案，但因开发商资金问题搁置；地下车库漏水等硬件问题也多次协调开发商无果。
物业公司表示，他们因为垫付水费和公摊电费快撑不住了，而降费申请跟上级公司申请了但没有回音，目前只能按现有标准收费。
每经记者获取的一份南宁市邕宁区住房和城乡建设局回复显示：“目前监管账户资金已全部用于支付该项目农民工工资；南宁龙光玖某府项目因与银行存在经济纠纷，资不抵债，当前涉及未售楼栋已被银行查封冻结。”
“因该项目目前已无资金来源，小区围墙及内部未建道路建设问题，开发商明确答复目前无法解决此问题。”这份回复解释了小区基础设施问题迟迟得不到解决的根本原因。
天眼查数据显示，开发商骏某公司持股99%的大股东为南宁市龙某房地产开发有限公司，为龙某控股的关联公司，而龙某控股2022年3月出现流动性危机，目前仍在化债过程中。
9月7日下午，北京金某律师事务所主任律师王某臣分析称：“物业费和服务质量之间存在直接的法律关系，业主可以以服务质量不符合约定主张减免或整改，但需证明物业公司构成相应违约。”
王某臣进一步解释道：“小区围墙、地下车库未交付属于开发商责任，并非物业的义务。但是，类似地下电动车停放处漏水通常属于物业维修范围，物业未修则构成服务瑕疵或服务问题。”
“不过，是否可以主张减免费用要看具体情况，通常如果只是小瑕疵，法院往往不会支持。如果业主想主张减免物业费，需要进行长期全面的取证，务必紧扣物业服务方案，比如保洁、绿化、安防等全方位取证。而且，必须做长期的取证。”
王某臣还提到一个重要观点：“从法律层面来说，开发商与物业公司是两个相对独立的法律关系，开发商承担房屋及配套设施的质量交付义务，依据是《商品房买卖合同》。而物业负责按照《前期物业服务合同》提供服务（包括协调开发商解决配套问题）。”
“物业未尽协调义务需视情况承担违约责任，但业主不能以此拒交物业费，物业费并非开发商交付义务的对价。”这一观点指出了业主维权时容易混淆的法律关系。
这场纠纷实际上反映了当前许多小区面临的普遍问题：业主认为物业服务质价不符，物业则认为收费困难导致服务难以提升。如何打破这一恶性循环？
建立定期沟通机制是首要解决方案。物业可以定期举办业主开放日，主动汇报工作进展和面临的困难，增进双方理解。而不是等到矛盾激化后才进行沟通。
财务透明化至关重要。物业应当定期公示收支情况，特别是对于垫付资金的情况要及时说明，让业主了解物业公司的实际困境，共同寻求解决方案。
分阶段解决问题也是一种务实方法。对于业主反馈的问题，物业可以制定优先级清单，明确哪些问题可以立即解决，哪些需要较长时间，哪些需要开发商配合，让业主看到解决问题的诚意和进展。
寻求第三方协调同样重要。当双方协商陷入僵局时，可以邀请社区、街道或专业机构参与协调，避免矛盾进一步激化至法律诉讼阶段。
重新评估服务价格也可能是最终解决方案。如果大多数业主确实认为物业费定价不合理，物业公司应当启动正式评估程序，而不是简单地拒绝业主的降价要求。
沟通渠道的堵塞往往比问题本身更具破坏性——当双方选择对簿公堂而非坐下来交谈，输家永远是生活在同一空间的每一个人。
物业需要打开账本、透明运营，业主也需认识到：拒交费不是维权武器而是双刃剑。唯有基于相互理解的合作，才能让“家”真正成为温暖的港湾。
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